1. Quy hoạch treo là gì?

Hiện chưa có định nghĩa chính xác về quy hoạch treo trong luật quy hoạch hiện hành. Tuy nhiên, có thể hiểu đơn giản đây là quy hoạch đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền ban hành, đã công bố nhưng không thực hiện.

Tùy theo loại quy hoạch hoặc nội dung sử dụng đất mà đất quy hoạch thuộc diện treo sẽ được phân chia thành:

– Quy hoạch về phát triển kinh tế và xã hội;

– Quy hoạch về xây dựng điểm dân cư ở nông thôn;

– Quy hoạch về sử dụng đất;

– Quy hoạch chi tiết về xây dựng đô thị;

– Quy hoạch chung về xây dựng đô thị;

– Quy hoạch ngành: y tế, du lịch, thương mại, thể thao, công nghiệp, nông nghiệp…

– Quy hoạch về giao thông và thuỷ lợi.

2. Dự án treo là gì?

Các dự án lớn, nhỏ chính là cách cụ thể hóa những kế hoạch để thực hiện các quy hoạch sử dụng đất đã duyệt. Tuy nhiên, khi các dự án đã được giao đất trong kế hoạch quy hoạch mà triển khai qua loa, chậm tiến độ hay không triển khai thì dự án đó được gọi là “dự án treo”.

Đất quy hoạch là gì?

Đất quy hoạch là vùng đất nằm trong kế hoạch sử dụng đất ở từng địa phương, phân theo mục đích sử dụng và được chia thành từng kỳ trong một khoảng thời gian nhất định, chẳng hạn như quy hoạch làm đường giao thông, quy hoạch khu dân cư, quy hoạch đường sắt…

Việc quy hoạch này được đưa ra để hoạch định chính sách, phát triển kinh tế từng địa phương, đảm bảo việc sử dụng quỹ đất hiệu quả. Đây cũng là cơ sở để Nhà nước giao đất, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất và là cơ sở để Nhà nước thực hiện đền bù về đất, chi phí về đất cho người dân trong trường hợp có quy hoạch cần thu hồi đất.

Kế hoạch sử dụng đất là căn cứ để Nhà nước giao đất, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Mỗi địa phương đều có quy hoạch kế hoạch sử dụng đất dựa trên quỹ đất và tình hình sử dụng đất thực tế ở địa phương. Kế hoạch sử dụng đất có thể thay đổi theo từng thời kỳ để đảm bảo sự phát triển phù hợp.

Có nên mua đất thuộc dự án treo?

Khoản 2 Điều 29 Bộ Luật đất đai năm 2003 quy định, người mua hoàn toàn có quyền thực hiện chuyển nhượng bình thường lô đất thuộc diện quy hoạch mà chưa có quyết định về thu hồi. Tuy nhiên, lô đất đó phải đáp ứng các điều kiện được quy định ở Điều 91 của Bộ luật Nhà ở năm 2005 đầy đủ.

Trên thực tế, người mua gặp khá nhiều rủi ro khi mua đất nằm trong dự án treo. Vì thế, hãy tìm hiểu kỹ càng xem lô đất đó có quyết định thu hồi hay không. Nếu đất vướng quy hoạch lại có quyết định thu hồi thì người mua có thể bị mất trắng mà không nhận được đền bù.

Hậu quả của dự án treo

Những dự án treo, quy hoạch treo gây ảnh hưởng đến nền kinh tế, đời sống nhân dân và kế hoạch mà chính quyền địa phương tạo lập, cụ thể:

– Gây lãng phí tài nguyên đất;

– Làm chậm tốc độ, tiến trình phát triển kinh tế – xã hội của địa phương;

– Không bắt kịp sự phát triển của cơ sở vật chất, hạ tầng kỹ thuật;

– Làm thiếu hụt hạ tầng công cộng như bệnh viện, trường học… gây đảo lộn các vấn đề xã hội;

– Làm đảo lộn kế hoạch và định hướng dài hạn của người dân. Tại những khu vực có quy hoạch treo, cuộc sống của người dân thường bị thiếu thốn về cơ sở vật chất.

Những điều cần biết về quy hoạch treo

Thời hạn quy hoạch treo bao lâu thì bỏ?

Luật Đất đai nước ta không nêu rõ về việc dự án treo trong thời hạn bao lâu thì bị hủy bỏ mà chỉ có thời hạn hủy bỏ quy hoạch đối với việc thu hồi hoặc chuyển mục đích sử dụng đất nếu sau 3 năm không có quyết định thu hồi đất, chưa được phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất kể từ ngày công bố quy hoạch theo quy định tại Khoản 8 Điều 49 Luật Đất đai 2013 sửa đổi. Như vậy, các dự án, quy hoạch treo sẽ bị hủy nếu sau 3 năm không thực hiện kế hoạch đã được phê duyệt.

Đất quy hoạch treo có được cấp sổ đỏ?

Theo Khoản 8 Điều 49 Luật sửa đổi bổ sung 2019 quy định, trong thời hạn 3 năm mà chưa có quyết định thu hồi hoặc chưa được phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất theo kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì phải điều chỉnh, hủy bỏ và công bố hủy bỏ thu hồi/chuyển đổi mục đích sử dụng đất trong quy hoạch sử dụng đất.

Bên cạnh đó, Khoản 6 Điều 19 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định, trong trường hợp đã nhận được thông báo hoặc quyết định thu hồi đất thì phần diện tích nằm trong quy hoạch đó sẽ không được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất.

Do vậy, đối với đất dính quy hoạch treo thì chỉ có thể làm sổ đỏ nếu có công bố hủy bỏ thu hồi đất. Khi đó, người sử dụng đất mới có thể làm thủ tục xin cấp chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất. Trong trường hợp dự án treo không được công bố hủy bỏ thì người sử dụng đất có quyền sử dụng hạn chế theo quy định tại Khoản 7 Điều 49 Luật Đất đai sửa đổi.

Có được xây nhà trên đất quy hoạch treo?

Việc sửa chữa, cải tạo hay xây mới nhà ở trong khu vực thuộc quy hoạch được quy định tại Khoản 5 Điều 94 Luật Xây dựng 2014. Theo đó, công trình, nhà ở riêng lẻ thuộc khu vực đã có quy hoạch phân khu xây dựng được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt và có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì không cấp giấy phép xây dựng có thời hạn cho việc xây mới và chỉ cấp phép xây dựng có thời hạn để cải tạo, sửa chữa.

Tuy nhiên, từ ngày 01/01/2021, quy định trên được sửa đổi, bổ sung bởi Khoản 33 Điều 1 Luật Xây dựng sửa đổi 2020 như sau:

– Với công trình xây dựng, nhà ở riêng lẻ thuộc trường hợp quy định tại Điểm a Khoản 1 Điều này và đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì không cấp giấy phép xây dựng có thời hạn cho việc xây dựng mới mà chỉ cấp phép cho việc xây dựng mới mà chỉ cấp phép xây dựng có thời hạn để cải tạo, sửa chữa.

– Trường hợp sau 3 năm kể từ ngày công bố kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện, cơ quan nhà nước có thẩm quyền chưa có quyết định thu hồi đất hoặc chưa cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất theo kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được công bố mà không điều chỉnh, hủy bỏ hoặc có điều chỉnh, hủy bỏ nhưng không công bố việc điều chỉnh, hủy bỏ kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất được quyền đề nghị cấp giấy phép xây dựng có thời hạn theo quy định tại Khoản 2 và Khoản 3 Điều này.

3. Bồi thường quy hoạch treo

Việc đền bù, bồi thường thiệt hại cho công trình, nhà ở… phụ thuộc vào thời điểm tồn tại và xây dựng công trình, nhà ở đó trên đất quy hoạch như sau

Trường hợp 1: Tài sản trên đất đã có quy hoạch chưa công bố, có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của huyện thì khi có kế hoạch sử dụng đất và quyết định thu hồi của Nhà nước sẽ được bồi thường theo quy định của pháp luật nếu lỡ xây xong mà quy hoạch.

Trường hợp 2: Tài sản trên đất đã có quy hoạch, đã được công bố và có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của quận thì sẽ không được bồi thường khi thu hồi đất.

Thực trạng dự án treo, quy hoạch treo kéo dài hàng năm trời gây ảnh hưởng đến đời sống của người dân nhưng hiện vẫn chưa có quy định đền bù, bồi thường cụ thể.